破产涉"以房抵债"裁判意见汇编

来源： 微信公众号「破产法维律」 原文链接： https://mp.weixin.qq.com/s/3FGaDm1MY3wDjZf8pFQEkQ 收录日期： 2026-06-08 主题标签： #以房抵债 #破产债权 #消费者购房户 #优先受偿权 #取回权 #执行异议

五大类问题 · 核心裁判规则

一、管理人能否解除以房抵债的房屋买卖合同？

| 序号 | 案号 | 核心裁判规则 | |:---:|:---|:---| | 1 | （2021）最高法民申2462号 | 以房抵债协议有效 ≠ 消灭原债权；新债与原债并存；债权人已履行主要义务的，管理人不可解除 | | 2 | （2020）最高法民申2256号 | 双方均未履行完毕时管理人有权选择解除；但"消费者"需严格认定——购房13套非常住需求，不属消费购房 | | 3 | （2020）最高法民申4265号 | 债权人已以债权本息充抵购房款且经债权人会议确认，管理人主张解除于法无据 | | 4 | （2019）最高法民申3582号 | 房屋未交付、未办登记，仍属破产财产；原审适用第18条虽有不妥，但解除合同符合破产法公平清偿精神 |

→ 关键法条：《企业破产法》第18条 — 适用于"双方当事人均未履行完毕"的合同

二、房屋买卖合同是否继续履行？

| 序号 | 案号 | 核心裁判规则 | |:---:|:---|:---| | 5 | （2021）最高法民申1966号 | 非消费者、未占有、未办登记的以房抵债合同，继续履行将损害其他债权人 | | 6 | （2020）最高法民申2969号 | 以房抵债形成的"买卖"，实为消灭原债务，非消费者购房，不支持过户 | | 7 | （2020）最高法民再287号 | 债权人已支付全部购房款 → 不属于"双方均未履行完毕" → 管理人无权解除，应继续履行 | | 8 | （2020）最高法民申6918号 | 买卖合同实为借款担保（非以房抵债）→ 债权人仅能作为普通债权申报 |

→ 核心：付款 + 占有 + 非因自身原因未过户 = 合同继续履行请求权的基础

三、以房抵债债权人是否享有优先受偿权？

| 序号 | 案号 | 核心裁判规则 | |:---:|:---|:---| | 9 | （2021）最高法民申948号 | 以房抵债目的为清偿借款，非居住目的，不享有优先受偿权 | | 10 | （2021）最高法民终846号 | 抵顶工程监理费的办公用房，非消费者生存权保护范畴 | | 11 | （2020）最高法民申3890号 | 以房抵债系抵偿借款，非为生活居住，不享有优先受偿权 | | 12 | （2021）最高法民终969号 | 以房抵债目的是消灭金钱之债，非居住购房，不属《执行异议和复议规定》第29条保护的"商品房消费者" | | 13 | （2020）最高法民再352号 | 建工价款优先受偿权 > 抵押权 > 普通债权；以房抵债的普通债权不能对抗建设工程价款优先权 |

→ 消费者生存权保护仅限于：所购商品房用于居住 + 名下无其他住房 + 符合第29条规定

四、能否取得房屋所有权或行使取回权？

| 序号 | 案号 | 核心裁判规则 | |:---:|:---|:---| | 14 | （2021）最高法民申4628号 | 备案登记 ≠ 物权变动；买房送车位、非居住目的，不取得所有权 | | 15 | （2020）最高法民申477号 | 未办过户、未实际占有 → 未取得所有权 → 不能行使取回权 | | 16 | （2021）最高法民申9号 | 不动产物权变动采登记生效主义；《破产案件若干问题规定》第71条第5项已被《破产法司法解释（二）》第2条取代 |

→ 破产取回权的基础是所有权或其他实体权利，未登记则不发生物权效力

五、能否排除执行？

| 序号 | 案号 | 核心裁判规则 | |:---:|:---|:---| | 17 | （2020）最高法民申6090号 | 支付全部价款 + 已占有（非因自身原因未过户）→ 可排除强制执行 | | 18 | （2020）最高法民申6090号 | 消费者购房户权利可对抗抵押权人申请的强制执行 |

→ 参照《执行异议和复议规定》第28条（一般买受人）或第29条（消费者）

⚖️ 核心裁判逻辑汇总

1. 以房抵债 ≠ 消费购房 — 债的消灭目的，不能对抗工程款优先权、抵押权
2. 交付 + 登记是不动产物权变动的生效要件 — 两者均未完成，房屋仍属债务人财产
3. 《企业破产法》第18条解除权仅适用于"双方均未履行完毕" — 债权人已全款支付/履行完毕的，管理人无权解除
4. 消费者生存权保护有严格限定 — 名下无其他住房、用于居住，且需符合第29条规定
5. 破产程序公平清偿原则 — 个别清偿无效，不得通过要求继续履行来规避债权人平等受偿
6. 建设工程价款优先受偿权 > 抵押权 > 普通债权 — 以房抵债债权为普通债权，劣后于建工优先权

关联索引

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